Арендатор обязан возместить ущерб по договору аренды, если состояние недвижимого имущества было ухудшено, но то нельзя отнести к естественному износу во время эксплуатации. Так же арендодатель может потребовать возмещение ущерба, если без его письменного разрешения была произведена перепланировка или переоборудование недвижимости.
Подтвердить в суде то, что ущерб является следствием неверного использования арендатором недвижимости, не составит проблем. Однако, чтобы это подтвердить юрист должен выполнить определенные действия, которые бы подтверждали факт нанесения арендодателю ущерба.
Рассмотрим данные действия по порядку.
Регистрация состояния перед сдачей имущества в аренду.
Для подтверждения нанесения убытков арендодатель обязан сначала подтвердить, что помещение было сдано в аренду в надлежащем для использования состоянии, поскольку арендатор может доказывать, что получил недвижимое имущество в эксплуатацию уже в данном состоянии, а соответственно ни о каком возмещении убытков речи быть и не может.
Для решения данного вопроса юристу арендодателя нужно в акте передачи нужно указать состояние помещения во время сдачи его арендатору. Нужно учесть, что чем лучше и подробнее будет описано состоянии недвижимости на момент сдачи, тем проще в последующем будет доказать нанесение ущерба. Так же стоит указать, если помещение подлежало какому-либо из видов ремонта, и по возможности прикрепить фотографии, однако в этом случае на каждой фотографии обязана быть подпись обеих сторон. Для чего это нужно? В судебном конфликте арендатор не сможет утверждать, что фото выполнены в другое время или на них изображен другой объект.
Регистрация состояния имущества будет в будущем иметь большое значение при подаче иска.
Регистрация состояния недвижимости, а после его оценка ущерба.
По окончанию договора аренды арендатор обязуется вернуть недвижимость арендодателю по акту передачи недвижимости в должном состоянии. До того, как поставить подпись на данном акте арендодатель должен внимательно изучить состояние недвижимости, чтобы исключить возможность ухудшения состояния более, чем естественный износ. Любое изменение состояния помещения (перепланировка) арендодатель должен зафиксировать в акте. При этом одной из лучших фиксаций будут являться фото и видеосъемка, однако в суде нужно будет доказать, что фото относятся именно к данному моменту. В случае, если достоверность фотографий или видеосъемки не будет подтверждена, то суд имеет право посчитать их недостоверными.
В акте нужно указать, что было заменено/испорчено. Данный документ обязан иметь на себе подписи обеих сторон. Возможно, что арендатор будет отказываться от подписания акта. В таком случае арендодатель должен выполнить односторонний акт расторжения договора при свидетелях, которые не имеют личного интереса в данной ситуации.
Далее, если о размере выплаты не удалось договориться, придется провести оценку ущерба, нанесенную при эксплуатации. Для этого нужно заключить договор с оценивающей организацией, которая имеет право на оценку данного объекта недвижимости на нанесение ущерба. После чего следует назначить время и дату оценки, однако стоит учесть, что при осмотре так же должен находится и арендатор.
После осмотра оценочная компания обязана составить заключение осмотра - отчет об оценке рыночной стоимости ущерба (восстановительных работ). В данном отчете будет указана сумма, на которую был нанесен ущерб арендодателя.
Взимание ущерба/убытков после регистрации его размера.
После оценки ущерба есть два варианта: обговорить вопрос с арендатором и решить проблему досудебным путем или же сразу обратиться в суд для возмещения убытков, при этом стоит указать точную сумму в иске. В сумму данного ущерба недвижимого имущества входят:
1. Стоимость ремонта данного помещения, при этом в эту сумму включается стоимость материалов задействованных при ремонте и зарплате рабочим.
2. Возмещение расходных средств арендодателю, которые он потратил на оценочную компанию.
3. Упущенная денежная выгода истца, которую он мог бы получить во время продолжения сдачи данного помещения в аренду.
4. Любые другие денежные вложения, которые был вынужден выплатить арендодатель соответствующим инстанциям, либо пострадавшим от неправильного использования помещения.
В суд к данному исковому заявлению так же следует прикрепить договор аренды, подписанный двумя сторонами, акт о возврате недвижимости арендодателю по истечению договора, заключенного арендатором и арендодателем, оценочное заключение компании, что производила осмотр и так далее. В случае, если арендатор самостоятельно выполнил ремонтные работы и восстановил повреждения данного объекта после получения оценочного заключения, то нужно прикрепить и данный документ тоже.
Оценка имущества при разводе>>>