Существуют два вида перепланировки. Один вид – утвержденная перепланировка, предполагает соблюдение нормативно-правовых актов, второй вид – самовольная перепланировка, которая предполагает самовольное переустройство помещения без получения соответствующих документов.
Надо отметить, что как факт наличие самовольной перепланировки не является преградой для заключения сделок с объектом недвижимости. Однако, если вы берете ипотечный кредит в банке, то в отчете об оценке будет отражено фактическое состояние квартиры на дату оценки. И по требованиям законодательства оценщик обязан сверить фактический план квартиры с планом кадастрового или технического паспорта. Решение о одобрении и выдаче кредита на квартиру с перепланировкой зависит только от банка.
Оформление перепланировки жилья в соответствии с действующими нормами включает в себя несколько этапов:
1. Изготовление проекта.
2. Согласование проекта, получение разрешения на реализацию запланированных изменений.
3. Осуществление перепланировки.
4. Сдача-приемка работ.
5. Техническая инвентаризация.
Иногда, проводя ремонтные работы собственники квартир не знают, что некоторые работы проведенные ими являются самовольной перепланировкой.
Согласно ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» действующими нормативами четко определен перечень работ, которые не включаются в понятие «перепланировка»:
-
косметический ремонт помещений;
-
обустройство или разборка встроенных шкафов и антресолей (только в случаях, если они не образуют самостоятельных помещений, площадь которых должна отражаться в технической документации);
-
замена инженерного оборудования (возможна, если не требуется переустановка).
Все иные работы, не вошедшие в данный список, перед проведением требуют получения разрешения в соответствующих органах.
Самовольная перепланировка оформляется только в судебном порядке.
Возможность согласования перепланировки квартиры
При принятии решения о возможности согласования перепланировки чиновники опираются на свод норм и правил (СНиП) 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и нормы Жилищного кодекса.
Нельзя
-
Нельзя размещать «мокрые места» над жилыми помещениями расположенными этажом ниже. Исключение: этаж под перепланировкой, тоже принадлежит вам.
-
Нельзя размещать туалет, ванную над кухней и жилой комнатой, расположенными этажом ниже. Исключение: этаж под перепланировкой, тоже принадлежит вам.
-
Нельзя расширять кухню на площадь жилой комнаты, санузла (ванны, туалета) и расширять санузел (ванную, туалет) на площадь кухни и жилой комнаты
-
Нельзя «прятать» в стены и затрагивать при ремонте стояки отопления, водоснабжения, канализации и особенно газоснабжения
-
Нельзя переносить, закрывать вентиляционные каналы
-
Нельзя увеличивать площадь за счет переноса радиаторов отопления в лоджию (объединение лоджии и помещения)
Можно
-
Можно за счет площади ванной и туалета оборудовать совмещенный санузел
-
Можно объединять и делить жилые комнаты
-
Можно расширить площадь кухни, площадь санузла на площадь коридора, прихожей, кладовой и других мест общего пользования
-
Можно за счет площади жилых комнат устраивать коридор, кладовую, гардероб
С особенностями:
-
Вновь образованные в результате перепланировки жилые комнаты
-без естественного освещения
-площадью менее 8 кв. м
-без приборов отопления
могут не согласовать. Для возможности согласования такого помещения можно отделить комнату разборными или раздвижными перегородками.
-
При объединении жилой комнаты с площадью вспомогательного помещения (кладовки, части прихожей) требуется изменение функционального назначения комнаты. Другими словами комната перестанет быть жилой, и перейдет во вспомогательные помещения (например, холл), а квартира при этом уменьшит количество жилых комнат. Могут возникнуть сложности с однокомнатными квартирами, так как квартира при этом «лишиться» единственного жилого помещения.
-
Объединение кухни с гостиной возможно при наличии формальной границы между ними в виде раздвижной перегородки, широкого дверного проема, арки. Тоже относится и к однокомнатным квартирам преобразуемым в квартиры-студии. Вам надо убедить чиновников, что кухня осталась кухней, а комната – жилым помещением.
-
Особым пунктом при проведении перепланировки является затрагивание несущих стен. Законом не оговорено, что при перепланировке нельзя затрагивать несущие стены, следовательно согласование такой перепланировки возможно. Однако, надо учесть, что при затрагивании силовых конструкций зданий требуются дополнительные экспертизы и согласования.